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di Amm.re Gianluca CIPRIANI

l’esperto risponde:

a) Una clausola compromissoria che impone il ricorso all’arbitrato e  inserita all’interno di un regolamento contrattuale può essere applicata ai decreti ingiuntivi?

b) Con quali quorum è possibile abrogare/modificare tale clausola o l’art. del regolamento che la contiene?

Quanto alla questioni in materia di Decreti ingiuntivi : la clausola compromissoria viene inserita nei regolamenti di condominio per regolamentare le controversie tra amministratore e condomini per quanto verta sulle norme dello stesso regolamento e le sue applicazioni.

E’ assolutamente valida la normativa su decreti ingiuntivi che è regolata dall’art. 63 delle DD.AA. del C.C. che è NON DEROGABILE (art 72 DD.AA.) Potremmo fermarci qui ma faccio il compitino fino alla fine 😉

Riscontri in giurisprudenza:

Con sentenze diverse nell’esito la cassazione si è espressa più volte nel merito :

E’ ammissibile e vincolante la clausola compromissoria contenuta in un regolamento condominiale che deroghi a quanto stabilito nell’art. 1137 c.c. in quanto è da ritenere che anche la materia delle deliberazioni condominiali siccome attinente a diritti soggettivi patrimoniali disponibili, sia devolvibile ad arbitri.
* Trib. civ. Milano, 6 aprile 1992.

La clausola compromissoria, inserita in un regolamento condominiale di tipo contrattuale, riferentesi unicamente alle controversie tra i condomini e l’amministrazione, non è estensibile alle ipotesi nelle quali l’oggetto del contendere sia costituito da una delibera condominiale.
* Trib. civ. Milano, 14 marzo 1991.

Ciò che invece appare certo e consolidato è che il decreto ingiuntivo non rientri nella fattispecie perché :

Si legge, in particolare, nella segnalata sentenza 22.841/2007: “dovendo l’oggetto delle controversie rimesse agli arbitri attenere al contenuto del contratto che contiene la clausola, non v’è dubbio che nella specie detto ambito andasse ristretto alle controversie tra condomini o tra condomini e amministratore circa la interpretazione delle regole condominiali. In ogni caso, nella verosimile ipotesi di incertezza dell’ambito di operatività della clausola compromissoria, conseguente anche alla sua non felice formulazione, sarebbe stato doveroso addivenire ad una interpretazione restrittiva, che non avrebbe consentito di pervenire alla declaratoria di <> dell’autorità giudiziaria e decidere sulla controversia”.
La nuova pronuncia sembra essere coerente con la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino non può eccepire questioni inerenti alla legittimità/validità della delibera assembleare che ha approvato il consuntivo o un determinato criterio di riparto delle spese posto alla base della ingiunzione, ma può solo contestare la sussistenza del proprio debito, la documentazione allegata al decreto etc. (Cassazione 24 agosto 2005, numero 17.206). Tant’è che, circa i rapporti tra opposizione a decreto ingiuntivo condominiale e impugnativa di delibera assembleare, non esiste alcun rapporto di pregiudizialità comportante la necessità di sospensione del processo tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso a norma dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, sulla base di una delibera assembleare e il giudizio di impugnativa della delibera assembleare, a norma dell’articolo 1137 Codice Civile (Cassazione 7 marzo 2005, numero 4.951). (http://www.fna.it/news/8265)

Resta da capire cosa sia deliberabile in assemblea relativamente all’abrogazione/modifica di un articolo di un regolamento contrattuale.

Non esistendo, per quel che ne so, un disposto specifico per le clausole compromissorie in ambito di comunione immobiliare, e non potendo applicare per loro natura gli articoli 806 cc. e seguenti che regolano i rapporti in capo al diritto societario (fatti salvi gli articoli relativi le  norme generali),  devono ritenersi valide le regole poste in essere nell’atto di modifica/abrogazione di un qualunque articolo del regolamento condominiale di natura contrattuale.

Partiamo dal presupposto che lo spirito che ha sempre determinato l’inserimento di dette clausole è la salvaguardia  dell’interesse comune. Questo è un principio cardine dal quale non è possibile prescindere e che ha come unica conseguenza che tali modifiche possono essere prese con l’unanimità di tutti i comunisti,  e che, in mancanza, si andrebbero a ledere i diritti individuali preservati da detta clausola. Poco importa, a mio avviso, che il ricorso all’arbitrato comporta una spesa gravosa, perché questo non inficia il principio cardine.

Piuttosto è interessante il riferimento “circolare” posto all’interno della clausola stessa per cui la discussione sull’abrogazione della norma, qualora portasse a  contenzioso, andrebbe discussa in collegio arbitrale : a questo punto, se solo un condomino si opponesse all’abrogazione, dovrebbe rivolgersi a tale collegio sostenendone le spese in anticipo: è da valutare quindi se tale condomino è disposto a sobbarcarsi di tale gravame.