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il 19 maggio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale serie generale n. 128 il D.Lgs. nr. 34 “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’ecnomia, nonchè di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” comunemente denominato “decreto rilancio”. Il Decreto, composto da 266 articoli, è suddiviso in titoli e riguarda tantissimi aspetti dell’economia italiana.

Il titolo VI, relativo alle “misure fiscali” che maggiormente impattano sulla proprietà individuale e sul condominio, ha suscitato maggiore interesse mediatico e pubblico. In particolare Vi evidenzio gli articoli 119, 120, 121.

L’articolo 119 tratta gli interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici. La norma in tale senso prevede una detrazione fiscale del 110%, da ripartire in 5 anni, dei seguenti lavori, eseguiti dal 01/07/2020 al 31/12/2021:

a) isolamento termico per una quota superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (limite di spesa per appartamento € 60.000.00). Gli interventi su una superfice superiore al 25% rientrano nell’ambito delle “ristrutturazioni importanti di secondo livello” e comportano quindi l’obbligo di rispettare anche il DM del 26/06/2015, in tema di valori di trasmittanza;

b) sostituzione degli impianti di climatizzazione con altri di efficienza almeno pari ad A, o con impianti ibridi anche abbinati ad interventi di installazione di pannelli fotovoltaici (limite di spesa per appartamento di € 30.000). Possono essere agevolati al 110% anche gli interventi di riqualificazione energetica già sgravabili al 50% o 65% (infissi, ecc.) se realizzati unitamente ad almeno uno dei due interventi su descritti.

Per usufruire dell’incentivo è necessario che si migliori l’efficienza energetica dell’edificio di almeno 2 classi. Nel caso ciò non fosse possibile bisogna almeno raggiungere la classe energetica più alta possibile. Anche gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e le colonnine di ricarica elettriche diventano detraibili al 110% se eseguiti congiuntamente agli interventi elencati nelle lettere a) e b), purché l’energia in eccesso venga venduta al GSE.

L’articolo 121 tratta ed argomenta la cessione del credito e lo sconto in fattura. Per tutti gli interventi di manutenzione straordinaria in condominio sarà possibile cedere il reddito d’imposta alla ditta esecutrice delle opere o alle banche.

gli interventi super bonus che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%;

gli interventi eco bonus che danno diritto alla detrazione fiscale del 65%;

gli interventi sisma bonus che danno diritto alla detrazione fiscale 75%-85%;

gli interventi di ristrutturazione edilizia che danno diritto alla detrazione fiscale 50%;

gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna dei prospetti che danno diritto alla detrazione fiscale 90%.

In pratica su tutti i lavori che implicano una detrazione fiscale sarà possibile cedere il credito alla ditta esecutrice e pagare solo la differenza, o richiedere lo sconto in fattura. Tutti i lavori necessitano ovviamente di delibera assembleare con la maggioranza prevista dal 2°comma dell’art. 1136 CC (maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) e dovrà essere espressamente verbalizzato che il Condominio intende fruire dello sconto in fattura.

Attualmente non è stato ancora chiarito il termine e le modalità di convocazione delle assemblee, sia esse di persona, che nelle modalità on line o miste. Limiti che in estrema sintesi si possono riassumersi in:

a) non è possibile convocare assemblee esclusivamente da remoto poiché è necessario garantire a tutti i comproprietari di partecipare, anche a coloro che non posseggono mezzi elettronici adeguati;

b) fare le assemblee in presenza implica la necessità di utilizzare spazi enormi. Ogni partecipante deve avere a disposizione fra i 6 e i 7 mq ed anche all’aria aperta le cose non sono più semplici;

c) per le assemblee miste ai problemi logistici e legali delle prime due, si aggiungono i problemi di ordine organizzativo.
Quindi in questo momento:

a) in assenza delle linee guida dell’Agenzia delle Entrate che entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto deve definire le modalità attuative delle disposizioni;

b) tenuto conto che il Decreto stesso deve anche superare il passaggio parlamentare per la conversione in legge, che potrebbe comportare modifiche all’attuale testo (emendamenti);

in mancanza di indicazioni per la validità formale delle adunanze si ritene di non convocare assemblee straordinarie fino a quando non verranno pubblicate le modalità attuative del D.lgs. 34/2020 anzidetto.

Tutte le associazioni di categoria degli amministratori di condominio, in tal senso, hanno emanato un comunicato specifico, invitando gli associati ad attenersi ai criteri di riagionevolezza e prudenza posti alla base delle ancor vigenti limitazioni agli assembramenti e salvaguardia della salute di tutti, in attesa che la normativa definisca ed avvalori specifici regolamenti.