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Assunto ormai pacificamente acquisito è che la norma di cui all’art. 844 cod. civ., sebbene dettata – come già rilevato – per la tutela della proprietà fondiaria a fronte di eventi immissivi dannosi, si attua anche in riferimento alle cosiddette immissioni abitative, ossia quando un condomino dia luogo a immissioni moleste o dannose materiali o immateriali, dirette o indirette, nella proprietà degli altri condomini.

La questione delle immissioni in condominio tra proprietà esclusive, servizi e beni comuni; il regolamento di condominio: un possibile conflitto tra libertà di scelta dei privati e obblighi negoziali; il sistema di tutele in sede giurisdizionale; legittimazione attiva e passiva.

Assunto ormai pacificamente acquisito è che la norma di cui all’art. 844 cod. civ., sebbene dettata – come già rilevato – per la tutela della proprietà fondiaria a fronte di eventi immissivi dannosi, si attua anche in riferimento alle cosiddette immissioni abitative, ossia quando un condomino dia luogo a immissioni moleste o dannose materiali o immateriali, dirette o indirette, nella proprietà degli altri condomini.

Deve invero rilevarsi che la Cassazione aveva inizialmente negato che la disciplina dei rapporti di vicinato potesse trovare applicazione nel condominio, in quanto nei rapporti di vicinato vige il principio del contemperamento degli interessi in contrasto, diversamente che nei rapporti tra condomini in condominio, in cui manterrebbe la sua validità il principio di libertà, ossia la regola di cui all’art. 1102 cod. civ. secondo la quale ciascuno dei partecipanti può usare in qualsiasi modo la cosa comune, purché in modo da consentire il pari uso e godimento anche degli altri (Cass. civ., sent. n. 993 del 23 aprile 1951).

In senso sostanzialmente conforme si è espressa parte della dottrina, la quale ha rilevato in proposito che, se si assume che le norme in tema di distanze legali sono applicabili anche tra le varie unità immobiliari nell’ambito del condominio, ciò implica che un’attività in violazione di tali norme non può essere legittima ai sensi della norma di carattere generale di cui all’art. 1102 cod. civ.; tuttavia, piuttosto che concludere che il rapporto tra le due normative debba essere invertito, nel senso che, in linea di principio, potrebbero considerarsi lecite unicamente quelle utilizzazioni della cosa comune che non violino le norme in tema di distanze, la riferita dottrina ritiene che le disposizioni in tema di distanze legali non siano applicabili nei rapporti tra condomini, in conseguenza della struttura dell’edificio comune, in quanto le norme in tema di distanze legali sono state concepite in funzione dei rapporti tra “fondi” confinanti. In definitiva, un problema di conflitto tra tali norme e l’art. 1102 cod. civ. non si porrebbe neppure, (1) trovando applicazione solo quest’ultima disposizione.

Diversamente, parte della giurisprudenza ha affermato che le norme sulle distanze legali sono applicabili in materia di condominio di edificio qualora uno dei condomini incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino sull’immobile di sua proprietà esclusiva facente parte dell’edificio condominiale, utilizzando le parti comuni dell’edificio a vantaggio del piano di sua proprietà esclusiva, sia pure nei limiti consentiti dall’art. 1102 cod. civ. (così Cass. civ., sent. n. 3757 del 21 novembre 1974).

Secondo un ulteriore indirizzo giurisprudenziale nei rapporti tra la proprietà separata per piani di un condominio non si può escludere l’osservanza delle norme di legge sulle distanze legali, che non siano incompatibili con la struttura dei diritti inerenti al condominio, qualora l’uso che uno dei condomini faccia della cosa comune esorbiti dalla normale destinazione di questa e, volgendola a profitto della sua proprietà esclusiva, pregiudichi i diritti dell’altro condomino che le disposizioni sulle limitazioni e distanze legali tendono appunto a garantire (Cass. civ., sent. n. 4150 del 26 ottobre 1957 e sent.
n. 2691 del 12 ottobre 1960). L’art. 844 cod. civ., introdotto per disciplinare fattispecie differenti, sembrerebbe mostrare la sua inadeguatezza in riferimento alla tematica condominiale; al riguardo si rileva che «Dalla convivenza di più nuclei familiari e di attività produttive nello stesso edificio, virtualmente perpetua, che comporta particolari esigenze di adattamento, talora scaturisce la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini (appartamenti contigui, sovrastanti e sottostanti e negozi); per contro, la stessa convivenza suggerisce di considerare non tollerabili le immissioni che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare, per cui appare opportuno avere riguardo alle condizioni di fatto, con riferimento all’utilità sociale, che offre il criterio essenziale per contemperare i conflitti d’interessi inerenti a situazioni economiche private» (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 3090 del 15 marzo 1993).

In definitiva, nei rapporti tra le proprietà individuali in un edificio in condominio si debbono osservare le regole dei rapporti di vicinato purché siano compatibili con:

– il regime della comunione (Cass. civ., sent. 11 novembre 2005; sent. n. 4617 del 27 febbraio 2007; sent. n. 7044 del 14 aprile 2004; sent. n. 8978 del 5 giugno 2003; sent. n. 15394 del 1° dicembre 2000; sent. n. 9995 del 9 ottobre 1998 e sent. n. 1266 del 28 maggio 1962);

– la struttura dei diritti inerenti al condominio e che la disciplina particolare relativa alle cose comuni tende a garantire (Cass. civ., sent. n. 2285 del 10 agosto 1963);

– i principi del condominio in base ai quali ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la naturale destinazione, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato, non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle cose comuni (Cass. civ., sent. n. 360 del 5 febbraio 1973 e sent. n. 1975 del 9 luglio 1973).

Si è inoltre rilevato che il rapporto tra la disciplina del condominio e le norme sul vicinato dovrebbe essere risolto non già facendo riferimento al criterio di specialità, ma alla gerarchia degli interessi e dei valori coinvolti: si afferma così che l’utilizzazione di parti comuni dell’edificio condominiale per la realizzazione di opere al servizio esclusivo dell’appartamento del singolo condomino esiga il rispetto sia dell’art. 1102 cod. civ. sia delle disposizioni codicistiche sulle distanze legali, al fine di evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sugli immobili di loro esclusiva proprietà; tuttavia il richiamato principio non è applicabile nell’ipotesi di installazione di impianti che siano indispensabili per un’effettiva abitabilità dell’appartamento secondo l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene (Cass. civ., sent. n. 6885 del 18 giugno 1991; sent. n. 11695 del 5 dicembre 1990; sent. n. 139 del 19 gennaio 1985 e sent. n. 3105 dell’11 maggio 1981). Ancora, si è sostenuto che, ai fini dell’applicabilità delle norme sulle distanze legali alle costruzioni eseguite sulle parti comuni di un edificio in condominio, si debba distinguere tra le funzioni primarie e fondamentali attribuite a tali parti in relazione al fine per cui il condominio è stato costituito, e le eventuali utilizzazioni secondarie di cui le stesse parti sono suscettibili al di fuori di un rapporto di connessione inscindibile con la struttura e la funzionalità delcondominio: dovrebbe quindi riconoscersi la prevalenza del perseguimento delle funzioni primarie delle parti comuni rispetto all’osservanza delle norme sulle distanze legali; queste ultime troveranno invece applicazione in fatto di utilizzazioni secondarie delle medesime parti comuni (così Cass. civ., sent. n. 1941 del 6 aprile 1981, in riferimento, nella specie, alle costruzioni eseguite da un condomino sul muro comune per scopi estranei alla funzione tipica).

Il regolamento di condominio

Si rammenta in primo luogo, sul piano generale, che il regolamento condominiale è lo strumento che disciplina l’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese ( secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino) e stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell’edificio, nonché quelle relative all’amministrazione (art. 1138 cod. civ.); contiene inoltre le tabelle millesimali (art. 68 disp. att. cod. civ.) che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino, e può essere di natura contrattuale, oppure approvato a maggioranza dall’assemblea.

Il regolamento contrattuale deriva da un atto di accettazione da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: viene di norma predisposto dal costruttore-venditore dell’edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini; esso disciplina sia i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore.

Si distingue inoltre tra:

– disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (quali, per esempio, quelle relative alla destinazione delle proprietà esclusive, o alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e

– norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).

Le prime hanno natura contrattuale e possono perciò essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini; le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono quindi essere modificate con deliberazione dell’assemblea adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 cod. civ.

Le norme del regolamento non devono poi in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 – oltre che degli artt. 63, 66, 67, 69 disp. att. cod. civ.; il regolamento assembleare non può, in definitiva, contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono ammesse soltanto ove risultino deliberate all’unanimità.

Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale (Cass. civ., sent. n. 5626 del 18 aprile 2002).

In sintesi, quindi, il regolamento di condominio contiene un elenco di divieti di natura eterogenea a carico dei condomini, le cui norme possono così suddividersi:

– norme di comportamento, le quali si riferiscono all’utilizzazione dei beni comuni, dotate di piena vincolatività in quanto norme tipicamente regolamentari;

– norme di godimento e utilizzo delle proprietà esclusive, sorrette dal consenso contrattuale e, di conseguenza, idonee a porre limitazioni ai diritti dei relativi proprietari. (2 )

Con specifico riferimento al nostro tema, si rileva quindi che, in ambito condominiale, le possibili attività immissive incontrano un duplice limite: la normale tollerabilità e le previsioni regolamentari.

In tema di immissioni rumorose, per esempio, è possibile che il testo del regolamento condominiale contempli una disposizione del seguente tenore:

Divieti a carico dei condomini

È vietato arrecare disturbo agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno.

Tra le ore 13 e le ore 15, e tra le ore 23 e le ore 8, qualsiasi rumore o suono, naturale o artificiale, dovrà essere attenuato in modo tale da non arrecare alcun pregiudizio ai vicini.

Gli strumenti musicali potranno essere utilizzati esclusivamente nei seguenti orari: dalle ore … alle ore … e dalle ore … alle ore ….

È peraltro possibile che le clausole regolamentari introducano disposizioni più severe della normativa di cui all’art. 844 cod. civ., imponendo divieti assoluti e tassativi di svolgimento di determinate attività: ebbene, si statuisce in proposito che «Qualora i condomini, con il regolamento di condominio, abbiano disciplinato i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni, con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 cod. civ., che ha carattere dispositivo, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio generale posto dalla legge, bensì del criterio di valutazione fissato nel regolamento» (Cass. civ., sent. n. 5241 del 14 novembre 1978. Nella specie, si trattava dell’installazione, da parte di un istituto di credito, del proprio centro meccanografico in un condominio il cui regolamento poneva il divieto assoluto di destinare i locali dell’edificio ad attività rumorose, a prescindere dai limiti della tollerabilità delle immissioni).

Si rammenta, al riguardo, che, ai sensi dell’art. 1120 cod. civ. – come riformulato dalla legge 220 dell’11 dicembre 2012, recante Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici -, «I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 [ossia, maggioranza degli intervenuti all’assemblea e metà del valore dell’edificio], (3) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» (comma 1), fermo restando il divieto di cui all’attuale ultimo comma, per «quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». In tema di opere innovative sulle parti comuni, viene altresì in rilievo la previsione di cui all’art. 1102 cod. civ., norma di cui è ammessa l’applicabilità alla materia condominiale in forza del rinvio di cui all’art. 1139 cod. civ., pur appartenendo alla disciplina della comunione in generale. Essa prevede, infatti, che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (così Cass. civ., sent. n. 13752 del 14 giugno 2006). L’art. 1222 cod. civ. – ugualmente modificato in sede di riforma – prevede inoltre che «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio» (comma 1). (4)

In materia di uso delle parti comuni, specificamente, va tenuto presente che esso non è mai fine a se stesso, ma è strumentale all’esistenza e all’uso delle singole proprietà immobiliari: il singolo condomino, nel fare uso della cosa comune, dovrà quindi rispettare gli immobili in proprietà esclusiva degli altri, non potendo invadere la sfera di facoltà e di diritti inerenti alla piena potestà sulla cosa, sempreché non ne abbia acquisito il relativo diritto, per legge o per convenzione (Cass. civ., sent. n. 597 del 24 gennaio 1980: «L’apertura di finestre lucifere da parte del proprietario di un piano o porzione di piano nel muro perimetrale comune dell’edificio condominiale non comporta mutamento dell’essenza strutturale e funzionale del muro stesso e deve perciò ritenersi operata legittimamente anche senza il consenso degli altri condomini, sempreché non sia vietata da convenzioni speciali o da norme del regolamento di condominio, non pregiudichi il decoro, l’estetica o la stabilità dell’edificio e non ostacoli l’esercizio del concorrente diritto degli altri condomini»).

Di conseguenza, se un condomino, nel godimento della proprietà comune, dà luogo, per esempio, a immissioni acustiche moleste e dannose per le singole proprietà condominiali può essere convenuto, ai sensi dell’art. 844 cod. civ., dall’amministratore condominiale per la cessazione della turbativa (App. Milano, sent. 12 dicembre 1995). O, ancora:

– un’insegna luminosa, installata sulla facciata comune dell’edificio condominiale, può arrecare danni a un condomino all’interno del suo appartamento con immissioni luminose, potendo altresì precludergli – come nel caso di specie – la visuale verso il basso dal suo balcone (Cass., sent. n. 6502 del 13 dicembre 1979);

– la centrale termica centralizzata, sistemata in locali comuni dell’edificio, può generare gravi immissioni acustiche nell’appartamento sovrastante destinato ad abitazione (Cass. civ., sent. n. 2396 del 6 aprile 1983);

– un’autoclave, sistemata in locali comuni a piano terra d’un edificio condominiale, provoca immissioni da rumore non tollerabile, il cui danno equitativo deve essere determinato in relazione all’intensità e alla durata delle immissioni acustiche intollerabili, all’incidenza di queste sulla salute, sull’occupazione e sulla vita di relazione dei condomini (Trib. Milano, 18 maggio 1992);

– un impianto di incenerimento, posto in un locale comune a piano terra d’un edificio condominiale, può provocare danni all’appartamento sovrastante d’un condomino e pericolo per la salute delle persone che vi abitano; il giudice adito ne può disporre la disattivazione al fine di interrompere le immissioni dannose, condannando il condominio al risarcimento del danno in base ad apprezzamento di semplice probabilità o verosimiglianza (Trib. Milano, sent. n. 9685 del 2 novembre 1987).

Il regolamento negoziale può poi limitare il diritto del condomino di usare, godere e disporre iure domini la parte dell’edificio condominiale di sua esclusiva proprietà.

Per esempio:

– un pianoforte, sistemato in un appartamento, usato da un’inquilina studentessa di musica tutti i giorni, anche festivi, incluse le prime ore della notte, in orari non programmati, può creare immissioni rumorose intollerabili a danno del conduttore (uno studente impegnato nella preparazione degli esami) d’un appartamento sovrastante (Pret. Torino 27 dicembre 1990);

– un animale detenuto nell’abitazione d’un condomino non comporta immissioni dannose, salvo che non sussista, appunto, il divieto in base a una norma regolamentare. Invero, rispetto a tale questione, sia la giurisprudenza di merito, che soprattutto quella di legittimità hanno compiuto, nel corso degli anni, un cospicuo lavoro di approfondimento.

Ripercorriamo brevemente l’iter evolutivo delle pronunce di merito: (5)

– in una prima sentenza, si affermava che l’assemblea condominiale non può, neppure con voto di maggioranza, imporre il divieto di detenere animali in casa; inoltre, il regolamento, a meno che non sia di natura contrattuale, non può essere vincolante, in quanto le disposizioni che vietano e limitano un godimento particolare delle cose di proprietà esclusiva, sono prive di efficacia nei confronti di coloro che non le abbiano espressamente e anticipatamente accettate (Trib. Parma, sent. 11 novembre 1968. Conforme, Trib. Messina, sent. n. 743 dell’8 aprile 1981);

– successivamente, si è statuito che, anche nel caso in cui il regolamento vieti la detenzione di animali, tale divieto non è sufficiente per irrogare sanzioni ai condomini: si dovrà, infatti, previamente accertare l’effettivo pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete e dell’igiene (Pret. Campobasso, sent. 12 maggio 1990). Di conseguenza, anche nell’ipotesi in cui il regolamento nulla preveda in proposito, ove l’animale disturbi o provochi danni al vicino, sarebbe possibile disporne un allontanamento coatto, nell’eventualità in cui i miagolii e i latrati notturni, considerati, ai sensi dell’art. 844 cod. civ., immissioni sonore, superino la soglia della normale tollerabilità (Trib. Piacenza, sent. n. 231 del 10 aprile 1990: nella specie, il giudice ha in primo luogo chiarito che nessuna norma, in via generale, vieta al proprietario di un immobile di detenervi dei cani, poiché tale facoltà rientra sicuramente nel «diritto di poter disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo» [art. 832 cod. civ.]. Pertanto, un eventuale divieto può essere rinvenuto solo a livello di accordi intercorsi fra privati);

– altrove, si è invece ritenuto che, allorquando esista una norma regolamentare che vieti la detenzione di animali molesti, la sola immissione rumorosa debba essere già da sé considerata molesta, per cui è superfluo accertare il grado di tollerabilità della stessa (Trib. Milano, sent. 28 maggio 1990: in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore e il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell’art. 844 cod. civ.);

– ancora, più di recente, si è affermato che la detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, possa essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale

– quand’anche approvato a maggioranza – stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell’ambito della singola proprietà, estrinsecazione del diritto dominicale (Trib. Piacenza, sent. n. 354 del 10 aprile 2001: nella fattispecie, si trattava di un cane che circolava liberamente nell’androne lasciando escrementi maleodoranti nel pianerottolo. Lo stesso giudice era peraltro intervenuto in un’altra circostanza [ord. 8 marzo 1994] – relativa a un cane che, lasciato solo sul terrazzo dell’abitazione, provocava gravi fastidi a causa di continui latrati). (6)

In sede di legittimità, si è d’altro canto ribadito che «il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle singole porzioni del fabbricato; sicché, in difetto di un’approvazione unanime, le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici inidonei ai sensi dell’art. 1987 cod. civ. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà» (Cass. civ., sent. n. 12028 del 4 dicembre 1994).

In materia di detenzione di animali in condominio, si segnala peraltro che, in sede di riforma della disciplina condominiale, nell’art. 1138 cod. civ. è stata introdotta una specifica previsione in tal senso: il nuovo ultimo comma della norma dispone, infatti, che «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Se quella appena riferita è sicuramente la modifica di maggior rilievo apportata all’art. 1138 cod. civ. ed è fra le disposizioni più attese, tuttavia, per la genericità della sua formulazione, ha finito subito per generare un dibattito interpretativo, soprattutto per quanto attiene al suo ambito di applicabilità. Peraltro, tali erano le incertezze, prima dell’approvazione definitiva del testo, che il 20 novembre 2012, giorno di approvazione della riforma, era stato votato al Senato il seguente ordine del giorno: «La Commissione giustizia, preso atto che al comma 3 dell’art. 1138 cod. civ. è aggiunto il seguente “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”, rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall’altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (art. 1322 cod. civ.), consente ai condomini di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi».

Resta comunque fermo il divieto della libera circolazione degli animali all’interno degli spazi comuni: dovranno essere sempre accompagnati dai rispettivi padroni senza pregiudicare la libertà e la sicurezza degli altri condomini, nonché la possibilità da parte degli altri condomini di rivolgersi all’autorità giudiziaria in caso di immissioni moleste. La nuova prescrizione dovrà inoltre essere coordinata con alcuni regolamenti comunali, e, non essendo retroattiva, non potrà incidere su un accordo contrattuale sottoscritto precedentemente alla sua entrata in vigore. In definitiva, la nuova regola potrà essere applicata, pienamente, solo per i condomini di nuova costituzione, dal momento che il legislatore non ha inserito norme transitorie tali da coordinare il vecchio testo con quello che entrerà in vigore.

• La clausola «libero da immissioni intollerabili»

Si ritiene opportuno chiudere la sezione dedicata alla tutela negoziale rilevando che nell’ambito dell’autonomia riconosciuta ai privati contraenti è possibile prevedere l’insorgenza di eventuali eventi immissivi in sede di stipula di un contratto di compravendita. Secondo il principio res perit domino, l’acquirente ottiene già l’integrale prestazione a lui dovuta dal venditore nel momento in cui gli viene trasferita la proprietà; di conseguenza, se l’evento immissivo intollerabile avviene dopo detto trasferimento, il rischio ricade integralmente sull’acquirente, sul quale graverà l’obbligo di pagare il prezzo. Diversamente, se le immissioni preesistono alla vendita e rientrano nella conformazione originaria del bene venduto, il compratore che volesse obbligarsi solo a condizione che il bene diventi esente da immissioni, dovrebbe contrattualmente risolvere la questione corrispondendo al dante causa una somma come corrispettivo per garantire il risultato contrattualmente voluto. (7)

Rivestendo in questo caso le condizioni dell’immobile oggetto di compravendita una particolare importanza, nella prassi delle contrattazioni immobiliari si ricorre all’automatico inserimento nel contenuto del contratto delle cosiddette clausole di stile. (8)

Fra le clausole di stile più ricorrenti si segnalano le seguenti:

– Nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: tale clausola ha lo scopo di limitare la responsabilità del venditore in ordine alle garanzie, soprattutto quella per evizione, ed è inefficace;

– Visto e piaciuto: con tale clausola si limita la garanzia del venditore per i vizi occulti del bene. Essa è valida solo per i vizi riconoscibili con l’uso della normale diligenza e non per quelli occulti o in mala fede taciuti dal venditore;

– Con tutti i suoi pesi, oneri, servitù attive e passive: si tratta di una clausola del tutto inefficace sul piano della garanzia legale ex art. 1489 cod. civ. a causa della sua estrema genericità;

– Libero da pesi, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: è una clausola pleonastica poiché riproduce il contenuto del comma 1 degli artt. 1482 e 1489 cod. civ., ma nella sua sinteticità e onnicomprensività risponde all’interesse dell’acquirente a non subire limitazioni alla disponibilità e godimento del bene, e inverte l’onere della prova sulla conoscenza in concreto dei vincoli. (9)

Al fine di evitare le spiacevoli conseguenze di eventi immissivi non noti o sopravvenuti, può essere utile inserire, già nel contenuto degli atti preparatori, una clausola del tipo Libero da immissioni intollerabili o simile: in tal modo il dante causa assume l’obbligo di trasferire un bene immune da fenomeni immissivi intollerabili e, ove ciò non dovesse avvenire, l’acquirente potrebbe chiedere e ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento ex artt. 1453 e 1218 cod. civ., oltre al risarcimento del danno. (10) L’avente causa avrebbe in ogni caso diritto a esperire l’azione reale di cui all’art. 844 cod. civ. nei confronti del terzo responsabile, dal momento che le questioni attinenti la proprietà possono sempre essere affrontate e risolte sul piano dominicale.(11)

Il sistema delle tutele in sede giurisdizionale

Se nell’esercizio dell’autonomia negoziale può riconoscersi al regolamento di condominio la capacità di apprestare una tutela efficace e concreta, deve tuttavia rilevarsi che in sede giurisdizionale la domanda di tutela delle immissioni condominiale è di certo numericamente più consistente: l’ordinamento giuridico riconosce, infatti, al soggetto leso la possibilità di ottenere immediatamente un provvedimento dell’autorità giudiziaria che imponga la cessazione di un comportamento lesivo in atto o il divieto di porre in essere una condotta il cui compimento appaia quantomeno probabile.

La tutela giurisdizionale apprestata dal legislatore contro le immissioni moleste si estrinseca in una duplice tipologia di azioni: azioni reali e azioni personali. Come, infatti, chiarito in sede di legittimità, le immissioni «che oltrepassino la normale tollerabilità costituiscono un fatto illecito perseguibile, in via cumulativa, con l’azione diretta a farle cessare (avente carattere reale e natura negatoria) e con quella intesa a ottenere il risarcimento del pregiudizio che ne sia derivato (di natura personale)» (Cass. civ., sent. n. 7420 del 2 giugno 2000). Occorre in primo luogo rammentare che, in tema di immissioni, è possibile distinguere tra condotta lecita e condotta illecita. In particolare:

– l’immissione lecita comprime, giustificatamente, l’altrui diritto di proprietà o di godimento: in sostanza, in presenza di una condotta di tale natura, il proprietario del fondo immesso non può fare altro che sopportare l’immissione sì dannosa per lui ma valutata dal giudice tollerabile e di conseguenza lecita; detto comportamento, se giustificato da esigenze della produzione, può dar luogo a una compensazione mediante indennizzo;

– l’immissione illecita implica il superamento della soglia della normale tollerabilità, pure bilanciando le ragioni della produzione con quelle della proprietà: il proprietario del fondo immesso potrà di conseguenza agire giudizialmente per ottenere la cessazione delle immissioni e il risarcimento del danno, essendogli contestualmente riconosciuta la tutela inibitoria e la tutela risarcitoria.

Pertanto, come accennato, a fronte di turbative nel godimento fondiario, il proprietario del fondo danneggiato potrà esperire:

– l’azione inibitoria, avente carattere reale e natura negatoria, volta all’accertamento in via definitiva dell’illegittimità delle immissioni e al compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse (Cass. civ., sent. n. 10186 del 15 ottobre 1998; sent. n. 2598 del 23 marzo 1996 e sent. n. 8602 del 4 agosto 1995);

– l’azione risarcitoria, avente carattere personale, intesa a ottenere il risarcimento del pregiudizio derivato. (12)

In sede giurisprudenziale si chiarisce che «l’azione inibitoria di cui all’art. 844 cod. civ. si configura diversamente in relazione alla finalità che intende perseguire l’attore: tale azione, diretta contro le immissioni moleste provenienti dal fondo vicino, ha natura reale e rientra nello schema della negatoria servitutis predisposta a difesa del diritto di proprietà e deve essere proposta contro tutti i proprietari di tale fondo, qualora l’attore miri a ottenere un divieto definitivo delle immissioni, operante cioè nei confronti dei proprietari attuali o futuri del fondo medesimo e dei loro aventi causa, in modo da ottenere l’accertamento della infondatezza della pretesa relativa al diritto di produrre siffatte immissioni. È del pari reale l’azione proposta contro il proprietario del fondo onde farne accertare la responsabilità per non aver indotto il detentore del bene a osservare i limiti di tollerabilità concretamente accertati, ovvero per evitare che l’esecuzione concreta della sentenza ottenuta contro il detentore possa essere, poi, ostacolata dal proprietario dell’immobile, ovvero, infine, per ottenere il compimento di modifiche strutturali del bene indispensabili al fine di eliminare le immissioni. La suddetta azione inibitoria ha invece carattere personale, rientrante nello schema di risarcimento in forma specifica di cui all’art. 2058 cod. civ., nel caso in cui l’attore miri soltanto a ottenere il divieto del comportamento illecito dell’autore materiale delle suddette immissioni (sia esso detentore ovvero comproprietario del fondo) il quale si trovi nella giuridica possibilità di eliminare queste ultime senza bisogno dell’intervento del proprietario o degli altri comproprietari del fondo medesimo» (Cass. civ., sent. n. 647 del 27 febbraio 1976; sent. n. 740 del 18 febbraio 1977 e sent. n. 5287 del 16 giugno 1987). Si chiarisce inoltre che l’azione inibitoria ex art. 844 cod. civ. può essere esercitata cumulativamente con l’azione per la responsabilità aquiliana prevista dall’art. 2043 cod. civ., nonché con la domanda di risarcimento ex art. 2058 cod. civ. (Cass. civ., sent. n. 10186 del 15 ottobre 1998 e sent. n. 15509 del 6 dicembre 2000).

In riferimento poi all’azione risarcitoria, si rileva che «in ordine alle immissioni eccedenti la normale tollerabilità, l’azione personale, che tende alla condanna al risarcimento del danno, ha per oggetto una prestazione inscindibilmente collegata con le prestazioni richieste con l’azione reale che mira alla cessazione dell’attività illecita e alla rimozione delle opere dalle quali le immissioni derivano. Pertanto si ha litisconsorzio necessario tra il proprietario e il possessore del fondo da cui provengono le immissioni nel giudizio nel quale sono chiesti al primo l’eliminazione delle immissioni e al secondo il risarcimento dei danni da esse cagionati. Quindi, ove la sentenza di primo grado sia emanata solo nei confronti del possessore, il giudice d’appello deve rimettere la causa al primo giudice per l’integrazione del contraddittorio nei confronti del proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono, perché altrimenti la sentenza pronunciata per la sola azione di risarcimento del danno sarebbe inutiliter data, non potendo raggiungere alcun risultato utile neppure nei soli rapporti tra il danneggiato e il possessore convenuto» (Cass. civ., sent. n. 1058 del 2 marzo 1978; nello stesso senso, specificamente in tema di condominio, Cass. civ., sent. n. 1108 del 6 marzo 1978: «Qualora un gruppo di condomini chieda la cessazione di immissioni moleste provenienti da un locale adibito a esercizio commerciale sito nel medesimo edificio in condominioe il giudice disponga l’esecuzione delle opere necessarie per l’eliminazione delle denunciate immissioni, deve essere disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti quei condomini, estranei al giudizio, le cui proprietà individuali riceverebbero pregiudizio dall’esecuzione delle opere stesse»).

In materia di rapporti tra azione inibitoria ex art. 844 cod. civ. e azione ordinaria di responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ. – per le quali, come rilevato, è ammesso il cumulo d’esercizio -, si statuisce poi in sede di legittimità che esse «conservano reciproca autonomia anche nell’ipotesi in cui l’esercizio della prima si risolva nella liquidazione di un indennizzo in favore del proprietario che subisca pregiudizio per effetto di immissioni eccedenti la normale tollerabilità. Infatti, ove tali immissioni siano ritenute dal giudice giustificate da esigenze produttive e dalle necessità di una determinata zona e quindi non suscettibili di essere vietate, il proprietario del fondo vicino, che abbia agito ex art. 844 cod. civ., va compensato, per il predetto pregiudizio, con un indennizzo da atto lecito che non può superare la diminuzione del valore venale della proprietà per effetto delle molestie del vicino industriale. Al di fuori, invece, delle ipotesi nelle quali il proprietario debba tollerare le immissioni o perché lecite o perché consentite dall’autorità giudiziaria nel caso di contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, tutte le altre invasioni sono illecite, perché intollerabili o non giustificate dalle esigenze della produzione, e possono essere respinte con l’esercizio dell’azione negatoria e, se producono danni, questi possono essere risarciti secondo le norme ordinarie, anche oltre la mera entità della diminuzione suddetta» (Cass. civ., sent. n. 4937 del 18 agosto 1981).

Sempre su quest’ultima questione, merita di essere segnalato anche un altro aspetto che, evidenziato per la prima volta nel 2000, sarà successivamente confermato sia in sede di legittimità che di merito (Cass. civ., sent. n. 10715 del 10 maggio 2006 e sent. n. 17281/2005; Trib. Pordenone, sent. 12 luglio 2007; Trib. Monza, sent. 4 gennaio 2006; Trib. Roma, sent. 17 marzo 2003): «In materia di immissioni, le due azioni di cui agli artt. 844 e 2043 cod. civ. hanno diverso ambito operativo, atteso che la prima norma impone, nei limiti della normale tollerabilità e dell’eventuale contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, l’obbligo di sopportazione delle propagazioni inevitabili determinate dall’uso della proprietà attuato nel contesto delle norme generali e speciali che ne disciplinano l’esercizio. Ove risultino superati tali limiti, si è in presenza di un’attività illegittima, di fronte alla quale non ha ragion d’essere l’imposizione di un sacrificio all’altrui diritto di proprietà o di godimento e non sono quindi applicabili i criteri da tale norma dettati ma, venendo in considerazione in detta ipotesi unicamente l’illiceità del fatto generatore del danno arrecato a terzi, si rientra nello schema dell’azione generale di risarcimento danni di cui all’art. 2043 cod. civ., che può essere proposta anche cumulativamente con l’azione ex art. 844 cod. civ.» (Cass. civ., sent. n. 11915 del 7 agosto 2002). La massima appena riportata si riferisce peraltro a una fattispecie di propagazioni di fumo e gas che si sprigionavano su un fondo vicino a un complesso industriale ( nella specie, una raffineria). In particolare, il proprietario del fondo immesso, adibito in parte ad agrumeto, in parte a coltivazioni primaticce, e sul quale si trovavano anche numerosi fabbricati e una villa padronale, lamentava, da un lato, la difficoltà di reperire la manodopera necessaria per il lavoro su suoi terreni, dall’altro, il fatto che molti inquilini fossero stati indotti ad abbandonare le abitazioni. Condannata in sede di merito, la società ricorrente in cassazione, dal canto suo, lamentava la violazione dell’art. 844 cod. civ., sostenendo che, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, se le immissioni sono giustificate da esigenze produttive, e, come tali, lecite, il proprietario del fondo immesso va compensato con un indennizzo da atto lecito, nella cui quantificazione vanno considerate anche le caratteristiche locali che variano a seconda della destinazione industriale o meno delle zone in cui si verificano gli eventi immissivi.

La Cassazione, come riportato, ha giudicato infondata la menzionata censura sulla base del diverso ambito operativo delle due azioni ex artt. 844 e 2043 cod. civ.: al proprietario danneggiato è stato così riconosciuto il diritto all’inibizione dell’attività immissiva nociva ai sensi dell’art. 844 cod. civ., essendo stato imposto alla società l’adozione di appositi accorgimenti tecnici per ridurre le esalazioni e contenerle entro livelli tollerabili, nonché il diritto al risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 2043 cod. civ., per quanto sofferto, con riferimento al danno emergente e al lucro cessante.

La decisione appena riferita conduce quindi a ulteriori riflessioni; si rileva, infatti, a riguardo che:

– l’azione per il risarcimento del danno provocato da immissioni illecite esperita ex art. 2043 cod. civ. presuppone una domanda autonoma e distinta da quella ex art. 844 cod. civ. (diminuito valore del fondo o sua inutilizzabilità) e deve essere proposta in modo espresso (Cass., sent. n. 95/3223), senza potersi ritenere compresa in quella di natura reale intentata per l’inibizione delle immissioni a norma dell’art. 844 cod. civ. (Cass., sent. n. 89/3921), ovvero in quella di natura possessoria esperita ex art. 1170 cod. civ. (azione di manutenzione) al fine della cessazione delle molestie contro le immissioni provenienti dal fondo del vicino (Cass., sent. n. 77/4485);

– dall’equo indennizzo va tenuto distinto il diritto al risarcimento: mentre il primo risponde all’esigenza di accordare un corrispettivo al titolare del bene per una limitazione all’esercizio del diritto, che si configura alla stregua di una compensazione per il pregiudizio subito in seguito a immissioni consentite dal giudice, il risarcimento ha la funzione di reintegrare un danno ingiusto. La liquidazione di un indennizzo da atto lecito e il risarcimento da fatto illecito non possono dunque considerarsi fungibili tra loro: se il contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, onere imposto al giudice dal comma 2 dell’art. 844 cod. civ., è favorevole alla proprietà la tutela da adottare è di tipo inibitorio; se il giudizio pende a favore della produzione, la tutela viene riconosciuta attraverso la corresponsione di un indennizzo. (13)

Legittimazione attiva e passiva

Come si è rilevato, la tutela delle immissioni dannose che superano la soglia della tollerabilità si attua mediante l’esercizio delle azioni inibitoria e risarcitoria.

Questione strettamente legata a quella appena trattata è quella che concerne l’individuazione dei soggetti in capo ai quali si riconosce, rispettivamente, la legittimazione attiva e passiva delle azioni medesime.

Anzi, proprio in relazione al tipo di azione che si esperisce, la giurisprudenza riconosce la legittimazione attiva e passiva del proprietario e/o del conduttore:

– in tema di azione risarcitoria, che – come si è visto – viene ricondotta allo schema dell’art. 2043 cod. civ. (Cass. civ., sent. n. 11951/2002, cit.) e il cui oggetto può anche essere costituito dalla richiesta di risarcimento del danno in forma specifica (Cass. civ., sent. n. 10186/1998, cit.), si afferma, nel caso in cui si tratti di un immobile locato, che legittimati attivi e passivi dell’azione sono sia il proprietario (o i comproprietari, tanto singolarmente quanto collettivamente) che il conduttore, escludendosi comunque, per la natura solidale dell’obbligazione risarcitoria, il litisconsorzio; si configura peraltro la legittimazione passiva del proprietario ove si deduca che le immissioni sono imputabili a sua colpa per avere egli locato l’immobile nella consapevolezza della destinazione e attività di per sé molesta ai vicini, o per non essersi adoperato per impedire le immissioni: «in tema di azione personale di risarcimento del danno da immissioni (intollerabili) ex art. 844 cod. civ., va riconosciuta la legittimazione passiva del proprietario del fondo da cui provengono le immissioni stesse, ancorché queste derivino solo dalle particolari modalità di uso del fondo da parte del conduttore, quando sussiste il nesso oggettivo di causalità e non di mera occasionalità tra la condotta del proprietario e l’evento dannoso, e risulti altresì che l’eccedenza delle immissioni, rispetto ai limiti legali, sia imputabile a sua colpa per aver concesso il fondo in locazione con la consapevolezza della destinazione dello stesso ad attività di per sé molesta ai vicini e per non aver adottato alcun provvedimento idoneo a indurre il conduttore ad apportare le modifiche e gli adattamenti necessari per eliminare le immissioni intollerabili» (Cass. civ., sent. n. 318 del 24 gennaio 1985. Conforme, già Cass. civ., Sez. un., sent. n. 2711 del 21 luglio 1969);

– con riferimento all’azione inibitoria – considerata da una parte della giurisprudenza come un’azione negatoria di natura reale e dunque riferibile solo a una situazione proprietaria -, la questione della legittimazione pare presentare profili di maggiore problematicità, dal momento che, mentre la legittimazione attiva e passiva dell’azione risarcitoria viene riconosciuta tanto al proprietario che al conduttore, l’azione reale inibitoria potrebbe essere riconosciuta solo a favore e/o nei confronti del proprietario se diretta al conseguimento di un “effetto reale”.

Così affermano:

– Cass. civ., sent. 29 aprile 2005, n. 8999: «tale azione può essere proposta anche nei confronti dell’autore materiale delle immissioni e quindi del conduttore quando allo stesso debba essere imposto un facereo un non facere suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego o l’attore chieda puramente e semplicemente la cessazione delle immissioni, mentre va proposta nei confronti del proprietario o di tutti i comproprietari se mira al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a far accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni o a ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene, indispensabili per farle cessare. Sicché è in base al criterio del petitum che va stabilito se la legittimazione spetta al proprietario dell’immobile o all’autore materiale delle immissioni […] è ammesso il cumulo dell’azione risarcitoria e di quella inibitoria; nonostante il cumulo le due azioni rimangono nettamente distinte, con la conseguenza che l’eventuale situazione di litisconsorzio necessario di natura sostanziale o processuale che riguarda l’azione inibitoria non si comunica a quella risarcitoria»;

– Cass. civ., sent. n. 4086 del 9 maggio 1997: «L’azione tendente a far valere il divieto di immissioni eccedenti la normale tollerabilità ex art. 844 cod. civ. ha carattere reale e rientra nel paradigma delle azioni negatorie predisposte a tutela della proprietà, le quali mirano […] a far accertare l’inesistenza di qualsiasi diritto e inoltre l’illegittimità di turbative e molestie, al fine di conseguire la cessazione di queste ultime. Pertanto, in caso di turbative e molestie consistenti in immissioni intollerabili, l’azione volta a farle cessare può essere esperita nei confronti sia del proprietario dell’immobile, sia dell’autore materiale delle stesse e, quindi, anche nei confronti del conduttore dell’immobile dal quale provengano le immissioni, allorquando solo allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere, suscettibile in caso di diniego di esecuzione forzata»;

– Cass. civ., sent. n. 2598 del 23 marzo 1996: «l’azione esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’eliminazione delle cause delle immissioni – che rientra tra le azioni negatorie, di natura reale, a tutela della proprietà – deve essere proposta contro il proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono, quando sia volta a far accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni e a ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse»;

– Cass. civ., sent. n. 13069 del 22 dicembre 1995: «l’art. 844 cod. civ., il quale riconosce al proprietario il diritto di far cessare le propagazioni derivanti dal fondo del vicino che superino la normale tollerabilità, deve essere interpretato estensivamente, nel senso di legittimare all’azione anche il titolare di un diritto reale o personale (nella specie, il conduttore) di godimento sul fondo. Tuttavia, nel caso in cui gli accorgimenti tecnici da adottare per ricondurre le immissioni nei limiti della normale tollerabilità comportino la necessità di modificazioni strutturali dell’immobile da cui le propagazioni derivino, si deve escludere che il titolare di diritto personale di godimento sia legittimato a chiedere le modificazioni medesime, così come è privo di legittimazione passiva alla stessa azione il soggetto che, non essendo eventualmente proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato a effettuare»;

– Cass. civ., sent. n. 2307 dell’11 giugno 1975: «l’azione diretta a impedire le immissioni intollerabili provenienti dal fondo del vicino – che normalmente ha carattere reale e rientra nel paradigma delle azioni negatorie predisposte a difesa del diritto di proprietà – deve essere necessariamente proposta nei confronti del proprietario dell’immobile da cui quelle provengano, quando l’attore, al fine di evitare il perpetuarsi delle molestie, chieda la modificazione di detto immobile o intenda comunque garantire all’invocata pronuncia tutti gli effetti reali di cui sia capace, come l’opponibilità agli eventuali futuri successori a titolo particolare del convenuto».

Hanno invece prospettato una responsabilità concorrente del proprietario e del conduttore, in relazione al contenuto della domanda:

– Cass. civ., sent. n. 740 del 18 febbraio 1977: «la domanda diretta a impedire intollerabili immissioni causate dal conduttore del fondo vicino, va proposta anche nei confronti del proprietario del fondo medesimo, quando, oltre all’istanza di cessazione degli atti illeciti e di risarcimento dei danni, contenga una pretesa reale, rivolta all’accertamento negativo di un diritto di servitù dedotto da quel proprietario, ovvero quando, pur mantenendosi nei limiti di un’azione personale contro il conduttore, comporti una richiesta di modificazione dello stato dell’immobile locato»;

– Cass. civ., sent. n. 3124 del 2 ottobre 1975: «nel caso di immissioni moleste provenienti dal fondo del vicino, il proprietario, oltre all’azione personale tendente alla rimozione della molestia nel suo concreto modo di essere e al risarcimento del danno contro l’autore, ha talvolta anche un’azione reale di accertamento negativo e un’azione di responsabilità contro il proprietario del fondo, dal quale le immissioni provengano. Con la conseguenza che la questione relativa alla legittimazione passiva di quest’ultimo deve essere affrontata e risolta in relazione alle singole fattispecie concrete e, in particolare, al contenuto della domanda […]. Può configurarsi la legittimazione passiva – concorrente – del proprietario del fondo, dal quale provengano le immissioni moleste da altri cagionate, nella particolare ipotesi in cui il vicino manifesti la volontà di ottenere la pronuncia di responsabilità al duplice fine di rimuovere la situazione illecita e di conseguire il risarcimento del danno da parte dell’autore del fatto illecito, il quale, nel caso concreto, potrebbe essere nell’impossibilità di eliminare le immissioni moleste, non avendo attuale potere di disporre le relative opere»;

– Cass. civ., Sez. unite, sent. n. 2711/1969, cit.: «la legittimazione passiva del proprietario ricorre anche nel caso in cui le immissioni moleste non derivano da addizioni eseguite sull’immobile ma, soltanto, dalle particolari modalità con cui il terzo detentore usi il bene, non potendo disconoscersi l’interesse del vicino a far accertare l’eccedenza delle immissioni rispetto ai limiti legali anche nei confronti del proprietario, al fine di farlo dichiarare responsabile per non aver preteso l’osservanza dei suddetti limiti da parte del detentore. Del pari, la accennata legittimazione sussiste nei casi in cui la pratica esecuzione della sentenza, emessa validamente nei confronti del solo detentore, possa essere concretamente ostacolata dall’opposizione del proprietario, come quando per l’eliminazione delle immissioni sia necessario eseguire determinate opere sull’immobile».

Altrove, ai fini dell’individuazione del soggetto legittimato passivamente, si è fatto riferimento alla diversa natura che può assumere l’azione inibitoria ex art. 844 cod. civ.:

– Cass. civ., sent. n. 4124 del 15 dicembre 1975: «l’azione diretta a impedire le immissioni intollerabili provenienti dal fondo del vicino non può senz’altro essere considerata azione reale a difesa della proprietà o di altro diritto reale, perché ove la violazione materiale della sfera giuridica altrui non sia accompagnata dalla pretesa di un diritto reale limitato sulla cosa, l’azione ha carattere essenzialmente personale, a nulla rilevando che il diritto a pretendere l’eliminazione dell’attività materiale commessa dal terzo sia sorta a causa della lesione di un diritto reale. In detta ipotesi, la domanda rivolta a ottenere la rimozione della situazione lesiva del diritto di proprietà esorbita dai limiti della negatoria e va compresa nell’azione di risarcimento del danno mediante integrazione in forma specifica»;

– Cass. civ., sent. n. 341 del 24 gennaio 1977: «l’azione data al proprietario per impedire immissioni intollerabili può ben configurarsi come actio negatoria prevista dall’art. 949 cod. civ. quando è diretta a negare l’esistenza di diritti da altri pretesi sulla cosa, mentre ha natura personale quando è intesa a respingere turbative o molestie di fatto, da chiunque provengano. Consegue che legittimato passivo rispetto all’azione intentata ai sensi dell’art. 844 cod. civ. è l’autore delle immissioni, quando la domanda è diretta unicamente a respingere il fatto di quest’ultimo, cioè a far cessare l’attività di lui o, subordinatamente, a far ridurre le immissioni nei limiti della tollerabilità».

Diversamente, altre pronunce mostrano di prescindere dalla qualificazione dell’azione, ponendo in evidenza che l’art. 844 cod. civ. mira a tutelare il godimento di un fondo tanto se questo spetti al proprietario quanto se spetti al titolare di un diritto personale di godimento, come il conduttore (Cass. civ., sent. n. 13096 del 22 dicembre 1995 e sent. n. 12133 dell’11 novembre 1992):

– Cass. civ., sent. n. 6356 del 28 novembre 1981: «nel caso di molestie determinate da attività svolte in una abitazione data in locazione, il conduttore, che ha il godimento e l’uso della cosa locata, è responsabile, per le immissioni che superino la normale tollerabilità, nei confronti dei proprietari o degli inquilini degli appartamenti vicini, e tale responsabilità non può essere limitata al fatto personale del conduttore medesimo e delle sole persone di cui egli abbia la legale rappresentanza, in quanto la titolarità del rapporto di locazione implica che egli debba impedire lo svolgimento, nell’abitazione locatagli, delle predette attività da parte di tutte le persone appartenenti al suo nucleo familiare. La colposa violazione di tale obbligo, che trova rispondenza in un principio di responsabilità sociale, è fonte di responsabilità extracontrattuale (ai sensi, peraltro, dell’art. 2043 e non dell’art. 2051 cod. civ.) del soggetto titolare del rapporto di locazione, che è, pertanto, passivamente legittimato in ordine alle azioni inibitoria e risarcitoria proposte, nei suoi confronti da inquilini o condomini dello stabile»;

– Cass. civ., sent. n. 1653 del 21 febbraio 1994: «l’azione prevista dall’art. 844 cod. civ. per far cessare le immissioni provenienti dal fondo vicino che eccedano la normale tollerabilità compete non solo al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento, ma anche, analogicamente, ex art. 12 Preleggi, al conduttore (vedi art. 1585, comma 2, cod. civ.), stante l’identità della ragione di tutela sottesa alle due situazioni».

Da ultimo, un riferimento al ruolo, in materia, dell’amministratore di condominio: l’art. 1130, n. 4, cod. civ., stabilisce che questi debba «compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio», senza che peraltro occorra la preventiva acquisizione di una delibera assembleare (in tal senso, si vedano Cass. civ., sent. n. 3708 del 12 agosto 1989; sent. n. 6593 dell’11 novembre 1986; sent. n. 7063 del 15 maggio 2002; sent. n. 6190 del 3 maggio 2001 e sent. n. 369 del 20 gennaio 1982, le ultime tre specificamente, in materia di azioni possessorie).

Nel novero di tali atti iniziative si fanno rientrare:

– le azioni possessorie (reintegrazione e manutenzione) contro chi occupi abusivamente il cortile comune (Cass. civ., sent. n. 2987 del 18 agosto 1969), o contro chi alteri il decoro architettonico della facciata del fabbricato (Cass. civ., sent. n. 7677 del 18 dicembre 1986 e sent. n. 3510 del 28 maggio 1980);

– le azioni di carattere cautelare per difendere l’edificio da rumori, esalazioni, immissioni nocive eccedenti la normale tollerabilità ai sensi dell’art. 844 cod. civ.

Ancora, a fronte di eventi immissivi che interessino la collettività condominiale, si specifica che:

– «l’amministratore di condominio è legittimato a proporre ricorso d’urgenza ex art. 700 cod. proc. civ. per far cessare immissioni moleste solo qualora nel ricorso stesso venga prospettata la sussistenza di un pregiudizio incombente sul condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 cod. civ.» (Trib. Napoli, ord. 26 ottobre 1993);

– «l’amministratore di condominio non è legittimato a intraprendere, in forza di delibera adottata a maggioranza, un giudizio di natura risarcitoria volto alla tutela del diritto alla salute dei condomini, rientrando tale diritto tra quelli esclusivi e personali» (Trib. Napoli, ord. 29 giugno 1999).

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(1) R. Triola, “Condominio e distanze legali”, in Giust. civ., 1995, 3, pagg. 665 e segg.

(2) A. Celeste, L. Salciarini, Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, Milano, 2006, pagg. 310 e 311.

(3) Si segnala che, rispetto al previgente regime, resta identico il riferimento ai millesimi di proprietà, mentre alla maggioranza dei partecipanti al condominio si sostituisce la semplice maggioranza dei partecipanti all’assemblea.

(4) Si segnala che, per effetto della riforma, tale articolo reca, in primo luogo, una differente rubricazione; si rammenta, infatti, che, nel testo previgente, il riferimento, nell’intitolazione, era a Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune: con la nuova formulazione si ottiene di certo una migliore definizione dell’oggetto della norma. La riforma include poi, accanto al riferimento alle parti di proprietà, anche quello alle parti destinate all’uso comune «che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale» (si pensi, per esempio, ai lastrici solari di uso esclusivo): anche in tal caso si pone il divieto di realizzare opere che possano incidere negativamente sulle altre parti comuni. Si tratta di modifiche quanto mai opportune, che recepiscono la migliore dottrina e giurisprudenza in materia. Si amplia poi la categoria delle conseguenze pregiudizievoli: non più il mero danno – rispetto alla cui nozione i giudici di legittimità, con espresso riferimento all’art. 1122 cod. civ. in vigore, avevano peraltro più volte precisato che non dovesse limitarsi al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma che andasse esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico (Cass. civ., sent. n. 1947 del 27 aprile 1989) – ma anche il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio – riprendendosi in tal modo i limiti di cui all’art. 1120, comma 4, cod. civ., in materia di innovazioni sulle parti comuni, qui peraltro richiamato.

(5) I. Meo, “Detenzione di animali in appartamenti e regolamento condominiale. Il regolamento condominiale può vietare ai condomini la detenzione di animali negli appartamenti”, in Diritto&Diritti, luglio 2002.

(6) Si veda però Cass. civ., sent. n. 1349 del 6 marzo 2000: se gli ululati del cane non disturbano una pluralità di persone, ma ad averne fastidio è solo il vicino di casa, è inutile querelare il padrone per disturbo della quiete pubblica (art. 659 cod. pen.), in quanto il disturbo non coinvolge che un solo nucleo familiare.

(7) A. Mastrorilli, La garanzia per vizi nella vendita: disciplina codicistica e nuova normativa europea, Milano, 2004, pag. 104.

(8) Come rilevato (I. Meo [a cura di], Installazione dei condizionatori negli edifici condominiali. Normativa e contenzioso, Milano, 2012, pagg. 88 e 89), «Si tratta di espressioni usate nei contratti di compravendita che richiedono di indagare in concreto sulla reale volontà delle parti, generalmente inidonee a produrre diritti e obblighi». In tal senso, in giurisprudenza, si veda Trib. Bari, Sez. IV, sent. 19 febbraio 2008, in Giurisprudenza barese.it, 2008: «Non esiste una definizione legale di clausola di stile: per essa, di solito, si intende solo quella che viene inserita nel documento comprovante la conclusione del contratto, senza che a essa corrisponda in alcun modo la volontà dei contraenti. In generale, si può dire che per clausole di stile passano tutte quelle frasi utilizzate in sede di negozi (ma non solo), ricorrenti in modo frequente, se non tralatizio, che contengono locuzioni e termini propri del gergo giuridico-economico e/o della prassi del traffico negoziale (secondo lo stile appunto del campo), di solito privi di preciso significato in termini di manifestazione di volontà (individuale o dei contraenti), o al più, nelle intenzioni, di portata meramente cautelativa o di completamento, per lo più inutili, perché trattasi di espressioni meramente riproduttive o ricognitive di effetti che comunque deriverebbero dalla legge, anche se la parte o le parti del negozio non le avessero adottate».

(9) I. Meo (a cura di), Installazione dei condizionatori negli edifici condominiali, op. cit., pag. 89.

(10) Cfr. C. Marchesini, Le tutele contro i fenomeni immissivi, op. cit., pag. 114.

(11) Ibidem.

(12) Si ricorda che contro la violazione delle immissioni che superano la normale tollerabilità si reagisce anche con i mezzi della tutela possessoria.

(13) A. Barberini, “In materia di immissioni: il diverso ambito operativo delle due azioni di cui agli artt. 844 e 2043 cod. civ.”, in Persona e danno, 24 luglio 2007.